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不動産売買で土地・戸建て・マンション・の価格を決めるポイント

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不動産売買をする場合にとても気になるのは、なんといっても価格ではないでしょうか?不動産の価格は、土地・戸建て・マンションによって注意するポイントが異なり、業者によって価格に開きが出ます。

不動産の価格がいかにして決まるのかを理解しておくと、不動産が正しく評価されているか判断できたり、もっと高い不動産に見せたりすることが可能です。ここでは、土地・戸建て・マンションの各々において、不動産の価値を決める場合の要点をご説明しています。不動産売買を有利に進めるためにも、ぜひ確認してください。



【大阪市】不動産売買(土地・戸建て・マンション)の価格を決める際のポイント

不動産売買と一言で言っても、土地・戸建て・マンションによって押さえる要点が違います。こちらでは土地・戸建て・マンションごとにおける、不動産売買の価格決定の要点を解説します。

 

1.戸建ての価格を決める際のポイント

戸建ての価格を決める時のポイントは、下記の5つです。

①土地の形状、方位、面積、接道状況、前面道路の幅

②建物の築年数

③外装のリフォーム、メンテナンス状況

④内装のリフォーム、メンテナンス状況

⑤周辺環境

築年数が古い家ほど価格が下がるのはもちろんですが、家の構造によっても価格の下がり方が違います。木造の耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造は47年と定まっているため、木造の方が価格の下がり方が大きくなります。下がり方の基準は下記のようになっています。

築10年の価格    新築時の7割程

築15年の価格    新築時の5割程

築20年の価値    新築時の3割程

築20年超え        価値が1割程    となる場合もあります。



1つ目は、土地そのものの状況です。具体的には下記のような所を確認されます。

土地の広さと形状   広く、特殊な形状でなければ評価が高くなる

接道道路       道路に面している間口は4メートル以上が望ましい

日当たり・眺め    南向きで、周囲に高い建物がないほうが望ましい



 

3つ目の「外装の状況」は、外壁や屋根、雨樋に損傷が無いかなどです。外装は天候などの影響を受けやすいので、思ったより劣化が進み、家の価値を下げる原因の確率が高くなります。

 

4つ目の「内装の状況」は、特に念入りに見られるポイントです。壁紙や畳、収納場所など、目につく場所は言うまでもないですが、売主としてはあまり見られたくない下記のような部分も確認されます。

 

水回り設備    キッチンやお風呂、トイレなどは経年に伴う劣化もある     が、日頃のお手入れが重要

最新設備     テレビ付きインターホン、太陽光パネル、床暖房などの設備があると高評価につながる

雨漏りやシロアリ被害   建物の基礎に関する雨漏りやシロアリ被害は厳しくチェックされる

 

5つ目は、実際に住んだ際の便利の良さを評価されます。買い物に不便はないか、病院や銀行が近くにあるか、子育てしやすい環境かなど様々な観点からチェックされます。利便性が良いほど評価も高くなります。

 

2.マンションの価格を決める際のポイント

マンションの価格を決める際のポイントは下記の通りです。

  • 間取り・広さ    専有部分の広さ、収納スペースの広さなど

  • 築年数 構造    築年数10年未満は価値が高くなる傾向に。最新の耐震基準を満たしていることも大事

  • 設備・内装     最新の設備が導入されていると評価が高くなりやすい

  • 共用部分      安心して生活するためのセキュリティ設備や、利用しやすい共用施設の充実

  • 管理状態      共用部分の清掃や電灯の交換などは行き届いているか、管理人が常駐しているか

  • 管理費・修繕積立金  長期修繕計画はあるか、修繕を見越した積立を行っているか

  • 駐車場       駐車できる台数、平面、立体駐車場か

  • 施工会社      有名な建設会社などは、評価があがる傾向にある

  • 立地        駅やバス停に近いか、周辺環境も含めて確認

  • 階数・眺望     部屋の向きや眺めの良さを見られ、高い階数のほうが評価は高くになりやすい


3.土地の価格を決める際のポイント

土地の価格を決める時のポイントは、下記の4つです。

  • 道路状況     土地に接する道路は南側が最も人気があり、10~30%程度価格が上がる可能性がある

  • 土地の面積    基本的に住宅用地なら、面積が30坪~50坪程度が価格は高くなる

  • 設備・内装    最新の設備が導入されていると評価が高くなりやすい

  • 土地の地形    不定形、間口が狭い、細長い、崖に面しているなどの土地は評価が下がる

  • 土地周辺の環境  周辺の商業施設の充実度やアクセスの問題によって評価額が変わる


 

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不動産売買で失敗しないための不動産会社の選び方

丁寧に話を聞いてくれる

不動産売買の時には、できるだけリクエストを反映してくれる会社を選びましょう。実績豊富な不動産会社はかえって狭いものの見方をすることがありますが、初めにしっかりと話を聞いて、その内容をベースに計画を立ててくれるような会社がおすすめです。

不動産売買の実績が豊富

不動産会社と一言に言っても、得意分野はそれぞれ違います。賃貸の紹介を主に行って、不動産売買にはほとんど関わっていない会社もあります。まずは不動産売買の実績があるか、ホームページなどから確認してみましょう。

説明が丁寧な会社

不動産売買は、只々商品を売るというものではなく、土地の条件や相続、法律についてまで幅広い知識が必要です。不動産売買にもさまざまなポイントがありますので、丁寧にわかりやすく説明してくれる不動産会社を選びましょう。説明が不十分で契約を急がせるような会社は注意が必要です。

レインズに登録できる会社

レインズ(REINS)は、全国の物件情報が登録された不動産会社共通のデータベースです。売却する物件情報はレインズに登録する事になっていますが、残念ながら情報を登録しない会社もあるようです。広く情報を公開するためにもレインズに登録してくれる会社を選びましょう。

 

大阪市で不動産売買のご相談ならスピーディな査定が評判のアール・エー不動産

土地・戸建て・マンションなど、不動産の種類により価格を決める要点は変わります。しっかり要点を押さえておけば、有利に不動産売買を進められるでしょう。

また、納得のいく不動産売買のためにも、不動産を正しく評価してくれる専門業者選びも大事です。

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